二手房交易时如何避免合同陷阱？

交房时间

应特别注意"不可抗力"在合同中是如何界定的。房产销售合同一般都有"销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任"这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。

房屋面积

对于二手房，面积误也不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，发展商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，可以跟买房协商，要么降低房价，要么就是卖方没有履行合同。但如果合同中没有约定明确的允许误差范围，一旦发生问题，无论误差超过或减少多少，法院可能判决购房者败诉，采取多退少补的方法进行结算。比如：最后的实测面积比原来的初步测量面积一下子多出了20平米，如果你的合同里没有约定只能误差小于10平米，你也只能自己吃亏了。

房屋质量问题

目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。

违约条款

在签订买卖合同时，有些中介列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定;或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利。因此，在与卖方签订二手房合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。

物业管理

在签定物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。同时应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门的文件，否则有权拒交。

房屋买卖阴阳合同的陷阱

“阴阳合同”是指除了签署一份实际成交价的合同之外，再签一个低于实际交易价的假合同，将假合同作为申报纳税的依据，以达到减少交税的目的。签订房屋买卖合同应当遵守国家政策法规有关规定，按照市场交易规则进行。买卖双方签订阴阳合同的行为严重违反了我国税收管理的规定，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚;如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。

卖房者并非房主本人

二手房交易中，不仅有“假房主”，还有假房产证、假信息等。二手房交易中，经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况，因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同，如果买卖生变，追讨定金也是费时费力的事。另外，也有骗子伪造户主身份，然后以各种理由骗取购房者信任，将本不属于自己的房子卖掉，拿到购房款后跑掉。购房者要认真审查“二手房”转让人的主体资格，确定房屋转让人是否是该房屋的产权人。

中介合同陷阱

大部分二手房都是通过中介来成交的，为了快速达成买卖协议好提取中介费，部分不法中介经常在合同上耍小聪明，蒙蔽买卖双方。买卖双方在签订合同时，把和中介有关的条款写入合同中，同时还要注意合同中隐藏的陷阱。二手房交易时买方不应只注重房屋本身的价格，还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介、出卖人违约，买方可依据此来维护权益，要求赔偿。二手房买卖双方还要查看费用清单，如二手房买卖当中牵涉到中介公司的佣金和手续费等问题。

合同签订了后如何预防合同欺诈行为？

一、合同签订过程中的风险防范

合同风险一旦发生，会给企业带来严重的后果，因而一定要做好合同风险的事前防控工作。

（一）、签订前对合作对象的主体资格进行审查。

全面准确地了解合作对象的基本情况，有助于在签订合同时采取相应的对策，未雨绸缪，避免风险的发生。

1、审查合作方的基本情况。先要了解对方是否具备法人或者代理人资格，有没有签订合同的权利。否则该合同往往会因为主体不适格而无效。审查合同主体资格最有效的方法就是查看一下对方的营业执照和企业参加年检的证明资料。不能仅凭其名片、介绍信、工作证、公章、授权书、营业执照复印件等证件，因为从实际工作案例中我们发现有的企业由于连续两年不参加年检已经被工商部门吊销营业执照，这时如果你稍有疏忽，就可能掉进一些不法分子设置的陷阱中。

2、审查合作方有无相应的从业资格。我国法律对某些行业的从业资格做了限制性规定，没有从业资格的单位和个人不得从事特定的业务，如果与没有资格的主体签订此类合同将给本企业带来经济损失。

3、调查合作方的商业信誉和履约能力。尽可能对合作方进行实地考察，或者委托专业调查机构对其资信情况进行调查，不能轻信合作方谈判代表的一面之词。

（二）做好对合同各主要条款的审查工作。

合同的签订应当采用书面形式，做到用词准确，表达清楚，约定明确，避免产生歧义。对于重要的合同条款，要字斟句酌，最好是参考一些标准文本并结合交易的实际情况进行增删，对于重要的合同应聘请专业律师审查，以防患于未然。

1、合同标的物的约定应尽可能的详尽。

（1）标的物的名称、型号要准确。对于多规格产品在与客户协商的时候，要对各型号产品的具体规格做出说明，同时详细了解客户的需要。避免供需之间出现差错。

（2）标的物要明确不会侵犯他人的知识产权。

对企业而言，如果购买的是有商标的产品，要注意对方是否合法拥有产品的商标权；如果是为对方生产、加工产品，就要注意该产品是否会侵犯他人的商标、专利权。同时最好要求对方做出不会侵犯他人知识产权的承诺约定。

（3） 标的物的数量要明确。

标的物的数量应尽量细化到它最小的计量单位，因为同样的产品，如果它的包装方法不同的话，可能就会出现不同的结果。例如：一袋大米，有可能是10斤，也有可能是20斤。

（4）标的物需要包装时，应明确其包装标准，包括外包装、内包装或者填充物的材质，以及对防潮、防火、防撞击的要求等，同时还要确定包装费用的承担方式。

（5）注意列明每项商品或每种商品的单价，而不能只列一个总价。

（6）标的物的交货时间应明确。

2、交付方式条款应明确。

如果货物送往本地，要明确约定送货地点，如果货物送往外地，则尽量写明是代办托运，这关系到纠纷处理时法院的管辖。此外，合同中应列明收货方的经办人姓名。施工企业人员的变动较为频繁，当对方更换新的经办人时，应当要求对方提供授权委托书。防止对方否认经办人是其工作人员而造成诉讼中的举证困难。

3、质量条款的约定应明确

在合同纠纷中，因为质量问题发生的争议占很大的比例，建议在合同中约定一个明确的质量检验标准。此外，在合同中双方还应就承担质量责任的时间和期限作出明确规定。

5、付款条款应明确约定付款的时间。模棱两可的约定会给合作方找到拖延付款的理由。如“甲方收到货物后付款”应更正为“甲方收到货物后10日内付款。”

6、约定违约责任时的注意事项。

（1）注意定金与“订金”的区别。定金是合同担保的一种方式，按照合同法的规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而“订金”在法律上被认定为预付款，不具有担保功能，是不能要求双倍返还的。

（2）定金与违约金不能同时适用。否则就可能与法律相抵触而导致无效。

7、合同争议解决的方式应具体明确

（1）约定诉讼管辖地，争取在本企业所在地法院起诉。

（2）如果选择了仲裁方式来解决争议时，仲裁条款要明确约定某一个仲裁机构，而且该仲裁机构必须客观存在，否则将导致该条款无效。

8、对于对方提供的格式合同应注意审查修订，不能完全适用其条款，以免损害本企业利益。

二、合同履行过程中的风险防范

合同的履行过程中会有许多不确定的因素，双方可能会对合同进行变更；一方可能会违约；可能会因不可抗力而导致合同不能履行等等。因此，必须积极地采取有效措施，避免本企业在合同履行过程中遭受损失。

（一）、合同履行时要注意保留相关的证明资料。

1、在履行合同时最好有比较完整的书面往来文件，而且都必须有对方当事人的确认。供货方在送货时，应注意送货单让对方接货人员签收并加盖公司收货章，如果没有加盖收货章，则每月应进行结算，并让对方公司加盖公章或财务章确认。否则，一旦因对方赖帐起诉到法院，由于只有送货单，对方又否认送货单上的收货人是其公司员工，在没有其他相关证据证明的情况下，则有可能败诉。

2、开出发票时如果对方货款未付清，应在发票上注明。在实践中，经常是供货方先开出发票给对方公司，让对方做好帐后再去收款。但在把发票交付给对方公司时，往往未注明该发票的货款还没收到。这种情形下，如果对方公司以收到发票作为已付货款的凭证，在供货方举不出相反证据证明对方公司未付货款时，就可能会输掉官司。

（二）、依法运用合同履行中的抗辨权防范风险。遇到法定条件或者合作方违约可能损害到我方利益的情况时，可以依法采取中止履行或解除合同的方法，保护本本企业的权益。

（三）、积极化解纠纷，依法捍卫企业的合法权益。

1、出现纠纷时应以友好协商的态度来处理问题，这样有利于收集到有利的证据。一旦引起冲突和争执，对方往往采取不合作的态度，从而使事情陷入僵局。

2、签订还款协议时，条款要全体明确。在协议中应当写明对方承认的欠款数额和还款的具体时间，可以约定如果首次还款期满仍未依约还款，则全部欠款视为到期，并约定如果对方未依约付款，则由本企业所在地法院管辖，协议还应加盖欠款单位的公章。

3、寻求司法救济时应注意诉讼时效。我国《民法通则》对诉讼时效作了明确规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。举例说明：在购销合同签订后，若有一方延期付款或延期交货，就应当从合同约定的履行期限届满之日起两年内提出诉讼。但要特别注意的是下列诉讼时效为一年：①延付或者拒付租金的；②出售质量不合格的商品未声明的；③寄存财物被丢失或者损毁的。如果过了诉讼时效才来主张合同权益，就会丧失胜诉权，致使原本合法的权益无法得到法律的支持。

7.合同交易主体的风险

（1）代理人（比如销售人员）无权代理、超越代理权的风险。

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。这种代理称之为表见代理，对很多企业都存在替在威胁。这主要表现在企业的销售人员离开企业后因为手里还有原来企业的授权委托书、空白合同、工作证等能够让人觉得他还是企业员工的材料，然后利用这些材料以企业的名义和他人签定合同；还有就是企业中的员工利用手里面有这样的一些材料，出于个人利益的考虑和他人签定合同，最后这些合同产生的后果，都会由企业来承担。

（2）法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。这就说明公司内部对法定代表人的约束文件，在法律上对外并无约束力，其后果最终还是应由企业承担，但在企业和法定代表人之间是有约束力的，因此在公司内部的管理中，有限制法定代表人的权限时，一定要对法定代表人违约后所应承担的责任加以明确，以此达到彻底约束的目的。这是由法定代表人产生的风险。

产生以上两类风险主要是在合同管理上存在漏洞所致，加强合同的管理才是避免这类风险的有效方法。

四、合同条款

签约时的合同标的、数量、质量、履约条款，违约条款等都应当准确，不得有含糊不清的内容，任何的歧义都会引起不必要的纠纷。

1.标的条款

标的条款中主要包括标的数量和标的质量，在标的数量中应明确计量单位、计量方式、数量以及其它可能影响数量的内容；标的的质量保证条款应包括权利性保证（既对标的物有完全处分权的保证），完整性保证（保证标的以及其配套设施完整、齐备）包括效能性保证（保证标的符合事先约定的指标参数、能够达到预定的用途与目的），质量检验（检验质量的机关、方式、方法）维修保证及保证期等，对标的条款应尽可能的准确，具体以确保不发生歧义为原则，最好能根据行业特点提供格式标准合同，在以该合同为基础依据具体的情况进行调整，这样可以减少合同签定过程中的随意性。

2.价金条款

在签订价金条款时应注意以下几点：

（1）金额的大小写应当一致，且不能发生涂改以避免产生歧义；

（2）金额中涉及税金的应注明税金的承担方式；

（3）对货款的支付条件应明确，以降低交易风险；

（4）支付的方式应当明确。

3.履约条款

在合同的履行条款中应明确合同履行的地点，合同履行的时间、合同履行的义务人及合同履行的内容；对于合同履行的时间应当明确，是时间点还是期限，并且要力求精确，并明确时间的计算方式；对于合同履行的地点则应尽可能详细，写明城市，街道及其号码，甚至可能时要明确到房间的号码；履行内容则要求义务人应当做什么，如何做，达到什么标准等是履行条款的核心内容，由于履行条款与违约条款、风险分担分割点以及纠纷管辖间都联系。因此在签订时应该力求准确，并应系统考虑，综合衡量后才能确定。履约风险是合同风险中最为多见的一种，这源于两点：一是对方履行能力弱；另一种是对方利用履行条款中的漏洞或者双方对履行条款的理解产生误解导致最终的风险。

4.质量条款

现今有很多人在利用合同赚钱，其利用的最多的一点就是质量条款，在合同里约定质量条款时一定要注意质量保证的能力，不要为拿下合同签一些超出自己能力的合同；一旦最终的质量无法保证，可能会带来各种形式的索赔。在质量条款中：

（1）要约定质量的达标标准的；

（2）约定质量检验期限。在实践中应学会在检验期及时检查产品的质量，是否符合标准，以防给自己造成损失。

5.违约条款

一个没有违约条款的合同是履约没有保障的合同，是没有约束力的合同，因此在合同中必须对违约条款明确化。违约的表现形式为一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在此情况下违约方一般应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。这里面最要紧的是约定好一方违约应支付另一方违约金的数额或约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，这样可以有效的避免双方在产生分歧时在违约金上纠缠不清。这里要特别说明的一点是定金和订金的区别，在法律上只有定金存在双倍返回的问题，其他的都只有返还本金的义务。

6.标的物灭失的风险

标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。为了分清交付过程中的灭失风险，在签定合同时一定要把履行的时间、地点、履行的标准明确化，以避免产生意外灭失时无法确定责任。

五、合同的合法性

合同无效主要出于以下的几种原因之一：

（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（3）以合法形式掩盖非法目的；

（4）损害社会公共利益；

（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

签定一个无效的合同会给善意履行方带来很大的风险，也会给恶意方很多随意解除合同的借口。其风险是非常大的，故在签定合同时应特别注意有无存在合同无效的情形，以避免合同无效给自己带来风险。

六、解除合同的法律风险

解除合同分法定的解除和约定的解除。

法定的解除是指只要具备以下情形之一的，当事人可以解除合同：

（1）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（2）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（3）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（4）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（5）法律规定的其他情形。

约定解除应以双方合同约定的解除条件为准。

解除合同是是有期限的一定应在法律规定（一般为一年）或者当事人约定解除权行使期限内要求解除，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

解除合同过程中最容易产生风险的地方是解除合同的程序及解除合同条件的理解上，解除合同一般应当以书面的形式通知对方，合同自通知到达对方时解除。在解除合同时一定要特别的注意，随意的解除合同会给企业带来很大的风险。在解除合同时如果对方有异议，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，在行使合同解除权的过程中，一定要把解除合同的通知送达对方的手上，并留有证据。以免在是否已经解除的问题上发生争议。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。

七、可撤销的合同

（1）重大误解：既一方因自己的过错对合同的背景、目的、内容产生重要误解而订立的合同；

（2）显失公平的合同：既一方在或缺乏经验的情况下，订立了明显对自己不利的合同；

（3）乘人之危：既行为人利用他人的危难处境或紧迫需要强迫对方接受违背意志的合同。

以上三种类型合同是属于可撤销的合同，受害人一方可以在知道或者应当知道存在以上情况之一的那时起一年内要求撤销上述的合同。

八、合同履行过程中的几种特殊情形

1.同时履行抗辩权

合同双方互负债务，没有履行的先后顺序，如果存在对方不履行或不完全履行的情形，则另一方有权拒绝相应的履行。

2.不安抗辩权

先行履行债务的一方有确切的证据证明对方可能丧失履行能力，可中止履行，并要求对方提供担保，否则可不予履行合同。

3.后履行抗辩权

在后履行一方发现在先履行一方的履行不符合合同的要求，则在后一方可以中止履行。

4.代位权

债务人怠于行使其到期债权造成债权人损害时，债权人请求法院以自己的名义代位行使债权。

5.撤销权

债务人放弃到期债权或无偿、低价转让财产造成损失的，债权人可请求法院撤销该行。

以上五种是当事人一方在合同履行过程中发现债权可能存在损害时常见的补救措施，利用好了，可有效避免损失，减少法律上的风险。在上述的前三种履行方式中，争取在合同承担后履行义务，因为这时合同中风险最小的，如果实在不行，可争取同时履行的方式上（上述第一种）。对于采用第二种，既先履行义务时，则应建立在这样的一个基础上，既对方是自己的老客户，资信非常好，而且并无履行不良的行为存在，但即便如此，也应慎之又慎，谨防给自己造成不必要的损失。

九、情势变更

在合同的履行过程中，当事人订立合同时依据的客观情况发生重大变化，影响了合同的履行的，可以对此申请求变更价格条款。这里面最常见的是材料价格的巨大变化或市场发生重大变化所引起的。企业在经营过程中，有效的对此加以利用，也会极大地减少企业的损失。

十、后合同义务

企业应当在合同中约定保密条款，这样可以有效防止商业秘密外泄，这对保护企业利益是非常有利的。

十一、签定合同时还应注以下的细节

1.保留好营业执照复印件、法定代表人身份证明、授权委托书、身份证复印件等有关可以证明身份的材料。

2.盖公章时一定要清晰。

3.合同中有修改的地方一定要盖章确认。

总之，广大中小企业在签订、履行过程中，应牢固树立风险防范意识，并采取有效措施积极应对，从而维护企业的合法权益，避免不应有的损失。