房屋买卖合同纠纷司法解释举例、管辖分析

房屋的买卖是一件棘手的问题，因为其中不仅仅牵扯到前期地理位置的选择，还将在某种程度上决定费用的划分以及后期权利利益方面的知识，所以如果消费者缺乏一定的法律常识，没有拟定很适合自己的方案或者合同，那么很有可能在后期遇到麻烦的时候缺乏法律证据，从而使得自己的权利利益蒙受损失，那么今天为大家举例的就是关于房屋买卖合同纠纷方面的司法解释，除此之外，还有关于管辖领域的细致分析。

一、房屋买卖合同纠纷司法解释举例

第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

二、房屋买卖合同纠纷管辖

1、不动产纠纷仅限于部分物权纠纷。物权是指人们对物的占有、使用、收益、处分的权利，是财产权的一种。我国物权法将物权分为所有权、用益物权和担保物权。所有权是物权的完整形态，包含了物权占有、使用、收益和处分的全部功能。用益物权是以对物的使用收益为目的的他物权，如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等。担保物权是以物的价值担保债权到期能够得到清偿的他物权，如抵押权、质权、留置权等。物权纠纷是基于物权关系而产生的纠纷，它与债权纠纷构成了民事纠纷的常见种类。

2、物通常分为动产和不动产两类。因不动产物权确认、使用、收益、处分和保护等发生的纠纷统称为不动产物权纠纷。实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷;对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。

3、基于专属管辖属于强行性规定，不允许当事人通过合意进行变通，其适用范用范围应当尽可能限定在确有必要的范围内。因此《解释》将适用专属管辖的不动产纠纷限定在“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。除此以外的其他不动产物权纠纷，不适用专属管辖。

房屋买卖的时候，我们不仅仅需要结合房屋本身的因素，比如地理位置或者硬件软件进行分析，而且还应该从法律的角度来进行自己权益方面的保障。比如上文为了避免一些房屋买卖过程中可能会产生的纠纷，就为大家从专业的板块举例了合同纠纷的司法解释，除此之外还有责任的划分，有兴趣的朋友可以结合自己的实际具体情况进行前期的了解，以便于避免额外的麻烦或者困扰。

房屋买卖合同纠纷由哪个法院管辖

法律分析：房屋买卖合同纠纷应当由合同履行地即房产所在地的人民法院对其合同争议进行管辖，除此之外，当事人还可以自行协议约定管辖法院，双方在房屋买卖合同中达成合意即可。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》

第二十三条 因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

房屋买卖合同的管辖权

法律主观：

房屋 买卖合同管辖权 的规定如下：《 民事诉讼法 》第二十三条的规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者 合同履行地 人民法院管辖 。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第一款、第二款规定，民事诉讼法第三十三条第一项规定的 不动产纠纷 是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地 承包经营合同纠纷 、 房屋租赁合同纠纷 、 建设工程施工合同纠纷 、政策性 房屋买卖合同纠纷 ，按照不动产纠纷确定管辖。

法律客观：

《民事诉讼法》第二十三条因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第一款、第二款民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

商品房买卖合同约定管辖与贷款合同约定管辖不一致

以商品房买卖合同约定管辖为准。

根据我国民事诉讼法相关规定，合同当事人可以通过协商在合同中约定争议解决的管辖权。而在商品房买卖合同和贷款合同中，双方当事人可能对管辖权进行不同的约定，造成管辖权冲突。一般情况下，若商品房买卖合同和贷款合同未明确约定管辖权，则按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的规定，以商品房买卖合同约定的管辖权为准。这是因为，在房屋买卖合同中，购房者为了解决房屋交付及质量等问题，往往需要就买卖合同产生的纠纷向法院提起诉讼，因此将管辖权落实到商品房买卖合同中显得更加合理。

在签订合同时，当事人应当注意对管辖权约定进行明确和妥善处理，以减少可能出现的纠纷。因此，建议双方当事人在签订商品房买卖合同和贷款合同时，应当明确约定管辖权，并尽可能通过协商达成一致。

房屋买卖纠纷的管辖地怎么确定

法律主观：

确定房屋买卖纠纷管辖地的方式是：一般由房屋所在地人民法院管辖，部分情况下可以由被告户籍地或居所地法院管辖。当事人还可以自行协议约定管辖法院，发生房屋买卖纠纷时根据合同中约定的法院提起诉讼。

法律客观：

《民事诉讼法》第二十三条

因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条第二款

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。

商品房买卖合同纠纷管辖法院是哪个法院

法律分析：商品房买卖合同纠纷的管辖法院，应视当事人的诉讼请求而定，若是当事人的诉讼标的属于不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷，以及政策性房屋的买卖合同纠纷，由不动产所在地人民法院管辖，属于专属管辖;若当事人的诉请标的是解除合同、返还房款或者支付违约金等，按照合同纠纷的地域管辖规定，确定管辖法院(即合同履行地或被告所在地)。

法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》

第二十三条 合同纠纷管辖，第三十四条 协议管辖

第三十四条 合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

买卖房屋合同纠纷怎么确定管辖？哪些房屋买卖合同无效？

大家都知道，我们大家在买卖房子的过程中，总是会出现一些绕不过的套路或者骗局，而房屋合同是很大的纠纷点。如果出现了纠纷的情况，我们要清楚在纠纷出现之后该如何去解决这些纠纷，首先应该确定管辖法院，那么，买卖房屋合同纠纷怎么确定管辖？哪些房屋买卖合同无效？

买卖房屋合同纠纷怎么确定管辖？

1、依据最高院相关的司法解释，应由被告住所地法院或合同实际履行地法院（即该房屋所在地法院）管辖。

2、处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。

哪些房屋买卖合同无效？

1、价格欺诈，显失公平

买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。

2、产权主体有问题

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋的时候，需提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也是无效的。

3、产权未登记过户

房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。所以，只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已经收取了房价款，并将房屋交付给买方使用，当事人还是可提出合同无效的主张。

4、侵犯优先购买权

房屋所有人卖共有房屋时，在同等的条件下，共有人有优先的购买权。房屋所有人卖已出租的房屋时，需提前三个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。