政策导致二手房买卖合同无法履行怎么办

政策导致二手房买卖合同无法履行怎么办

一、关键词:二手房、买卖、交房、违约

为有效规范房地产市场，国家常常通过出台调空政策从限购、限贷、限售等方面进行规制。很多时候，这些政策从发布到实施之间缓冲期很短，对于已经签约的房屋买卖双方来说，往主难以预料，进而对合同的继续履行产生巨大影响。每轮政策调控之后，因受房产新政影响而产生的纠纷就会阶段性增加。买房卖房是生活中的大事儿，遇上政策调控怎么办，已经交了的钱能不能要回来，到底算谁违约?

二、懂法重点:

1、准确解读相关政策

一方面，缔约前要预判风险。一般来说，政策出台前往往有各种“风声”，各方对政策的出台应有合理的心理预期。根据以往经验，房地产市场变化较快，政策出台的即时性较强，尤其是价格发生大幅波动时，政策再次变化的可能性就会增加。双方在合同订立之初最好就约定好，如果一旦遇到政策调整如何解决，这样日后发生问题，处理起来也有据可依另一方面，政策出台后及时、准确解读。履行或协商中的合同均可能会受到新政影响，一旦遇到新的房地产调控政策出台，应第一时间充分了解政策、与中介沟通，必要时可向相关部门咨询，结合自身情况预测政策对自己的影响。

2、审慎签订合同

审慎签订“连环买卖”合同。连环买卖，卖旧买新交易时间长，受政策影响可能性大，应尽量避免。如果换房必须卖旧买新，那就需要精准确定好两份合同各自履行的时间节点，考虑好一旦任何一个步骤出现问题后如何解决。如确需签订，可增加第三方违约导致合同不能履行双方可免责解除的条款。明确约定各履约节点。在订立房屋买卖合同时，应明确约定网签、评估、过户、交房等重要节点及违约责任，以预防政策的即时变化。为应对政策变化，还应约定因政策变化导致的具体履行障碍可以无责解除合同，以免发生万一，陷入纠纷。

3、诚信履约及时止损

面对政策出台后房价的波动，买卖双方均应调整心态，秉持即使房价波动，合同亦应诚信遵守理念。遇到政策变化，应先冷静，不应一味推卸责任，更不可借房地产政策变动之机违约，搭政策便车，否则有可能面临承担违约责任的风险。当合同履行出现停滞，双方发生纠纷后，应首先界定是否确受新政影响，尽早协商，协商不成应及时提起诉讼，避免损失扩大。

生效调解书内容不清导致执行局无法执行怎么办?

法律主观：

在实践中，如果发生纠纷案件需要通过调解处理，在通过地方调解人员出具调解书后，一般如果不服调解结果，在文书送达之前申请重新审理就可以了。因为调解书双方一旦签字，就已经生效。一、调解书生效后拒不执行的后果发生法律效力的判决、裁定或调解书，具有法律强制力和约束力，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行。人民法院通知其履行后仍不履行的，人民法院可采取强制的执行措施。在强制执行中，如果被执行人拒不执行，甚至以暴力、威胁方法予以阻碍，人民法院可根据民事诉讼法第一百零二条、刑法第一百五十七条规定，可对其罚款、拘留直至判处三年以下有期徒刑、拘役、罚金或者剥夺政治权利。二、生效的调解书具有的法律效力(一)确定当事人间民事法律关系的效力人民法院的调解书送达当事人，表明双方当事人对曾经发生争议的民事法律关系已经取得共识并得到法律的确认，原先争议的法律关系演变为无争议的法律关系，权利方应依法行使权利，义务方应依法履行义务，双方当事人从此不得对此法律关系再发生争议。这是法院调解书在实体法上的效力。(二)结束诉讼的效力当事人的调解协议是在人民法院主持下自愿达成的;人民法院根据调解协议制作的调解书和调解笔录，则是在法律上对当事人调解协议的确认。因此，人民法院的调解书送达当事人和调解笔录依法生效后，当事人之间的民事权益争议，在法律上已最终解决，当事人不得以同一事实和理由向人民法院再行起诉，这是法院调解在程序法上的效力。调解书和特定的调解笔录依法生效后，其法律效力同法院生效判决书一样，当事人即丧失了上诉权。当事人如对法院的调解书和调解笔录有异议，也不能提起上诉。调解协议是双方当事人根据自愿、合法的原则，经过充分协商达成的，并在调解书送达前和调解笔录依法生效前，还允许双方当事人反悔。所以对生效的调解书和调解笔录，在法律上不存在当事人上诉的问题。(三)强制执行的效力调解协议是双方当事人在人民法院主持下自愿达成的，一般情况下当事人都能自觉履行。但在司法实践中，有的当事人拒不履行调解协议确定的义务，于是就发生强制执行问题。依照法律规定，若调解书有给付内容的，一方当事人又不履行确定的义务，另一方当事人有权向人民法院申请强制执行。三、调解书的内容1、首部，依次写明下列事项：(一)标题和编号，标题写明“调解书”，并在其右下方写明文书的编号。(二)申请人栏内写明申请人的名称、姓名和地址；有代理人的写明代理人的姓名、单位和地址等。(三)在被申请人栏内，写明被申请人名称、姓名和地址；有代理人的，写明代理人的姓名、单位和地址等。2、正文，依次写明下列事项：(一)当事人之间的合同和发生的争议事项，以及双方当事人的仲裁或调解要求。(二)仲裁员的选定及其工作情况和结果即“XX仲裁委员会根据合同的仲裁条款受理了本案，组成以XXX为首席仲裁员，XXX和XXX为仲裁员的仲裁庭，(或组成以XXX为独任仲裁员的仲裁庭)经当事人双方同意，由仲裁庭进行了庭前调解。通过查明事实、分清是非，双方自愿达成调解协议。(三)争议双方当事人之间达成的调解协议的内容。(四)调解费金额的分担。3、尾部，依次写明；(一)调解书份数及分持情况；(二)仲裁员、秘书签名，仲裁委员会盖章；(三)制作调解书的日期和地点。如果调解书执行后，双方当事人有一方不执行，另一方是可以向法院申请执行。如果依旧不履行就可以采取强制执行或者更有严重抗拒执行行为，轻则罚款重则判刑。

法律客观：

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百四十三条

发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。

合同签了，发现合同有问题怎么办

合同签了，发现合同有问题可以提出异议，如果存在违反公平平等原则的可以要求更改或者撤销。如果这个错误能使得一方的利益受损，那么受损一方可以以重大误解为由，向法院提出变更或撤销合同。法律规定当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。

法律分析

合同是双方当事人合意的意思表述，如果在合同内容中出现错误，应该积极跟合同另一方沟通协调，重新达成合意内容，对错误的地方进行补正，签字盖章确认。如果不能协商处理，建议尽快诉讼解决，这样可以规避将来给自己一方带来不可挽回的损失。合同代表着法律性的文件，双方如在交易的时候签订了合同，代表双方都需要按照合同里的内容进行做事，不能够违反合同里的规定。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的、以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益的、违反法律法规的强制性规定的情况下合同均无效。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其余部分效力的，其余部分仍然有效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法律依据

《中华人民共和国民法典》

第四百九十条 当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

第五百四十三条 当事人协商一致，可以变更合同。

第一百一十九条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。